Новости » От "спальников" до особняков. Покупаем ликвидное жилье

От "спальников" до особняков. Покупаем ликвидное жилье

27.05.2001 06:24



Рано или поздно любой человек, желающий приобрести в собственность жилье, сталкивается с проблемой, как не ошибиться с выбором. Особенно важно принять правильное решение, если речь идет о покупке собственности в кредит. Идеальный вариант - когда недвижимость растет в цене быстрее банковских процентов. О ситуации на рынке рассказывает исполнительный директор компании Arco Real Estate Виктор Савин.

Говоря о перспективных инвестициях, следует учесть несколько групп предлагаемых квартир. Начнем с самых хороших. Это квартиры в домах, построенных до войны, в возведенных с 1990 по 1994 год многоэтажках и немногочисленных нынешних жилых домах, качество (да и цена) которых приближается к мировым стандартам.

Вторая группа - многоквартирные дома, построенные в советское время, которые располагаются в так называемых "спальных районах" - вопрос достаточно спорный. И хотя вкладывать средства сюда не стоит, забывать о них просто нельзя. Уже только потому, что в "спальниках" происходит порядка 70% всех сделок купли-продажи. Разберемся, почему.

Нести неудобно,а бросить жалко.

О плачевном состоянии таких домов написано немало. Инженеры-проектировщики в свое время прогнозировали, что коммуникации в многоэтажках прослужат лет 25-30. Гарантийный срок прошел, но, как и у любого товара, есть еще резервный срок. Это то время, когда сидишь и не знаешь, в какой момент и что сломается. Ясно, что ремонтировать такие квартиры можно с тем же результатом, как штопать старые штаны: поставишь в одном месте заплатку, рвется в другом.

Два года назад Кабинет министров провел инженерно-техническое исследование, в результате которого оказалось: для того чтобы накопить деньги на ремонт панельных домов, придется дополнительно собирать 1,2 Ls с квадратного метра. Ежемесячно. Это значит, что к коммунальным платежам, которые и так немалые, добавляется еще порядка 60 Ls (если площадь квартиры 50 кв. м). В итоге выходит примерно столько, сколько хороший кредит.

Вот и получается, что квартиры в "спальниках" будут пользоваться спросом еще некоторое время. Во-первых, потому что на данном сегменте рынка самое большое число предложений. Во-вторых, народ наш не умеет считать. Человек видит цену купли-продажи, и этим его представление о стоимости квартиры ограничивается. Любые кредитные обязательства его пугают. Поэтому при выборе жилья в таких районах следует учесть всего два момента: кто ваши будущие соседи и есть ли в доме общество собственников квартир. Порядка будет больше, да и продать квартиру в будущем легче.

Говорить о наиболее перспективных микрорайонах не приходится. Цены на квартиры в них примерно одинаковые. Золитуде и Зиепниеккалнс географически более отдалены от центра. Они срослись и, по сути, представляют собой отдельные города со своей жизнью и инфраструктурой. И дело не только в Даугаве, которая отделяет их от центральной части города. Здесь и этажность повыше, да и построены в более позднее время, по сравнению, скажем, с Плявниеки, Агенскалнсом или Пурвциемсом.

Еще до войны... и после.

Жилые здания, построенные до войны, также можно отнести к наиболее выгодным инвестиционным объектам. Они расположены в центре Риги, на Тейке. В эту же группу входят "сталинские" дома. В то время не было глобальных программ по строительству, как, скажем, в эпоху Хрущева. Теперь клиентов привлекают большие площади в старых домах, а также тот факт, что есть смысл инвестировать в них средства.

Достаточно любопытная складывается картина с возведенными в начале 90-х годов многоэтажками. По своему качеству они достаточно хорошие, однако мало отличаются по стоимости от своих "коллег" десятилетней давности. Единственная сложность заключается в том, что предложений такого рода на рынке чрезвычайно мало. Это несколько домов в Валтери, Вецмилгрависе и на Югле.

Бесспорно, стоит обратить внимание на те жилые объекты, которые построены после 1998 года. Это качество и соответствующие евростандартам материалы. Purvciema Ligzda (270-300 Ls за кв. м), Vidus nams (800 USD), дом на ул. Рупниецибас (1000 USD).

Великое переселение.

Все городские поселки, которые предлагаются сегодня, объединяет одно - конечная стоимость такого жилья рассчитана на далеко не бедные слои населения. Кстати, нынешние клиенты компаний Kolonna и Ranka - это те самые строители-первопроходцы модного в свое время Балтэзерса. Правда, теперь им приходится продавать дома в три раза дешевле, чем было на них потрачено. Причем даже за такую цену их берут неохотно. Попробуйте содержать дом, площадь которого 500 кв. м. Только на отоплении можно разориться.

Желающему купить или построить частный дом стоит обратить внимание на Золитуде в районе Шампетера, Улманя гатве (здесь, кстати, расположен и новый поселок компании Latio). Учитывая непроходящую любовь населения к водоемам, достаточно перспективными считаются районы озера Юглас, Леясвиганти, весь Кишэзерс, из пригородов - Калнгале, Вецаки. q.

Средние цены на частные дома в апреле (USD/кв. м).

Новый Отремонтированный Неотремонтированный.

Латвия.

Межапарк 1000-1200 1000 400-600.

Марупе 500-600 300-400 -.

Балтэзерс, Юрмала, Бабите 850-1000 600-800 500-600.

Литва.

Антакалнис 800 650-750 400.

Зверинас 900 600-900 400.

Каунас 200-800 - -.

Около Клайпеды 650-900 550-800 350-550.

Эстония.

Меривалйа, Какумаэ 454,5-823,9 170,5-568,2 142-397,7.

Номме, Лиллекула 454,5-681,8 170,5-568,2 142-397,7.

Лаагри, Сауэ 397,7-568,2 142-369,3 113,6-284,1.

Каламайа, Копли 284,1-454,5 142-227,27 56,82-142.

Тарту 340,9-568,2 142-261 56,82-142.

Пернава 284,1-568,2 113,6-340,9 96,6-170,5.

По данным компании Ober Haus.

Прогнозируемые изменения стоимости квартир*.

Район Цена, USD за кв. м В течение 5 лет, % Через 5 лет, %.

Вецрига 800 8 10.

Центр, югендстиль 425 8 10.

Межапарк 350 10 13.

Тейка 320 8 4-6.

Пурвциемс 280 6 0.

Зиепниеккалнс 200 6 0.

Агенскалнс 220 7 -2.

Иманта 200 4 -2.

Золитуде 250 7 1-3.

Плявниеки 250 2-3 -3.

Межциемс 260 3 0.

Югла 250 4 -1.

Кенгарагс 220 0 -4.

Болдерая 180 0 -6.

Вецмилгравис 230 0 -3 * Данные компании Arco Real Estate не являются догмой.

Автор: Татьяна Андреева, Республика

Добавить коментарий
Автор:
Комментарий:
Код проверки:
Captcha